Căn hộ 100 triệu tại thành phố, những thách thức chính của thị trường

chung cư giá rẻ

Quá tải hạ tầng, áp lực phá vỡ quy hoạch, thiếu quỹ đất rẻ gần nơi làm việc và lệch chức năng đô thị thương mại dịch vụ của cả nước là những thách thức lớn cho Tp.HCM khi muốn làm căn hộ siêu rẻ 100 triệu đồng như Bình Dương.

Ông Nguyễn Vĩnh Minh Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty An Cư Lạc Nghiệp cho rằng, Tp.HCM sẽ gặp không ít khó khăn khi làm căn hộ siêu rẻ loại 100 triệu đồng như Bình Dương ngay cả khi có sự hỗ trợ chính sách và miễn giảm thuế, phí. Ông Thành chỉ ra 3 thách thức liên quan đến tầm nhìn vĩ mô Tp.HCM sẽ phải đối mặt khi làm căn hộ nhỏ và rẻ nhất Việt Nam.

Áp lực phá vỡ quy hoạch

Bình Dương là thành phố mới, lại chủ động quy hoạch chức năng phát triển công nghiệp, chi phí rẻ nên có điều kiện làm căn hộ 100 triệu đồng. Còn Tp.HCM là siêu đô thị đã được quy hoạch lâu hơn, thiên về thương mại – dịch vụ, giá cả đắt đỏ nên làm nhà siêu rẻ là một bài toán hóc búa. Thành phố hơn 10 triệu dân này có 80% dân số hoạt động các ngành nghề đặc thù buôn bán, giao thương, cung ứng dịch vụ, giải trí đủ mọi phân khúc. Kinh tế đi đến đâu, khu dân cư mọc lên đến đó, trung bình giá đất đô thị tại Tp.HCM gấp đôi, gấp ba các tỉnh thành lân cận và quy hoạch chạy theo sau đô thị hóa.

Các khu công nghiệp ở Tp.HCM chỉ nằm những vị trí ngoại ô hoặc giáp ranh tỉnh bạn nhưng chi phí đất tại đây cũng đã ở ngưỡng cao qua những chu kỳ sốt đất. Trái lại, Bình Dương bố trí các khu công nghiệp giữa lòng đô thị, nhà ở cũng gắn liền theo, đơn cử như căn hộ 100 triệu đồng thuộc khu công nghiệp Việt Nam Singapore.

Có thể thấy, việc xây căn hộ 100 triệu đồng tại Tp.HCM là một thách thức không chỉ đối với việc phát triển sản phẩm mà ngay cả cơ quan quản lý nhà nước cũng chịu áp lực trong việc duy trì không gian đô thị đúng quy hoạch. Tp.HCM khó có thể xây nhà siêu rẻ hàng loạt khi quỹ đất hạn hẹp mà vẫn phải duy trì vị thế, giữ đúng chức năng của trung tâm kinh tế, thương mại lớn của cả nước.

Nhà ở siêu nhỏ (căn hộ 100 triệu đồng, diện tích 30m2) vừa đặt ra thách thức về giá thành và chi phí sản xuất sản phẩm, lại vừa gây lo ngại về nguy cơ phá vỡ quy hoạch của thành phố. Vì nhà siêu nhỏ, siêu rẻ đi đôi với không gian sống chật hẹp, chất lượng quản lý ở mức trung bình thấp trở xuống. Đây cũng chính là nỗi băn khoăn của thành phố về những khu ổ chuột mới trong tầm nhìn phát triển đô thị dài hạn.

Quỹ đất rẻ gần nơi làm việc khan hiếm

Yêu cầu hàng đầu của thị trường nhà ở trong các đô thị lớn tại Việt Nam là nơi sống và làm việc phải gắn liền nhau. Đặc thù của Tp.HCM là nơi làm việc được bố trí tại các quận trung tâm thành phố, nơi ở tỏa ra xung quanh và khu dân cư thuộc khu trung tâm hiện hữu Tp.HCM cũng đã lấp đầy. Khoảng cách tối đa từ nơi ở đến chỗ làm mà người lao động có thể chấp nhận được trong điều kiện giao thông như Tp.HCM ước tính trên dưới 15km.

Trong khi đó, các căn hộ 100 triệu đồng tại Bình Dương nằm cách nơi làm việc dưới 10km, giá đất thổ cư tại thời điểm năm 2014 là 2 triệu đồng/m2. Như vậy, để làm được căn hộ siêu rẻ như Bình Dương, Tp.HCM cần quỹ đất giá rẻ tương đương với cự ly hợp lý, cụ thể cách nơi làm việc không quá 15km.

Song, thách thức đối với Tp.HCM là quỹ đất nằm trong cự ly 15km đã hình thành mặt bằng giá khá cao hoặc đã được những doanh nghiệp xây dựng căn hộ thương mại tầm 1-1,5 tỷ đồng/căn. Quỹ đất rẻ chỉ còn lại những khu vực cách trung tâm làm việc 18-20km trở lên nhưng khu vực này lại có hạ tầng xã hội (các tiện ích dịch vụ) và hạ tầng giao thông (cầu, đường) chưa phát triển đồng đều.

Trong trường hợp quỹ đất cho căn hộ 100 triệu đồng tại Tp.HCM gượng ép dời ra cự ly xa nơi làm việc thì cần điều chỉnh quy hoạch bằng nhiều biện pháp hành chính lẫn kinh tế. Ví dụ như khuyến khích giãn dân ra vùng ven bằng chính sách ưu đãi thuế phí, đầu tư thêm cho hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông, hạn chế thành lập – mở thêm công ty mới ở khu trung tâm… Tuy nhiên, những điều này khó có thể thực hiện ngay và đòi hỏi mất rất nhiều thời gian.

Quá tải hạ tầng

Bình Dương là thành phố mới được quy hoạch sau này và dân số ở mức trung bình nên hạ tầng thông thoáng và đồng bộ. Trong khi Tp.HCM là đô thị trên 10 triệu dân (theo thống kê chưa chính thức đến năm 2016 đã lên mức 12 triệu dân) và đang chịu sức nén gấp nhiều lần so với quy hoạch cũ của người Pháp trước đây.

Dù trong 1 thập niên qua (giai đoạn 2007-2017), hạ tầng đô thị đã được đầu tư lớn tính bằng đơn vị chục tỷ USD nhưng vấn nạn tắc đường, kẹt xe, ngập nước vẫn chưa được giải quyết triệt để. Tốc độ đô thị hóa của Tp.HCM tăng mạnh trong nhiều thập niên qua, khiến đô thị này quá tải cục bộ trong khu vực nội đô và các vị trí cửa ngõ.

Nếu muốn xây dựng mô hình căn hộ 100 triệu đồng thì buộc phải tăng mật độ sử dụng đất do diện tích nhà nhỏ dưới chuẩn, như vậy đồng nghĩa với tăng áp lực hạ tầng. Chẳng hạn: hệ thống điện, nước, đường, cầu, trường, bệnh viện, trạm xá… có thể không đáp ứng kịp với tốc độ tăng dân số. Vì vậy, để tránh kịch bản quá tải này, các khu căn hộ siêu nhỏ và siêu rẻ này cần phải tránh xa khu nội đô Tp.HCM, di chuyển ra những khu vực ngoại thành hẻo lánh hơn để giảm áp lực hạ tầng giao thông. Nhưng điều bất cập là tại những khu vực này lại khó thu hút người dân về sống vì cách xa nơi làm việc.

Ông Thành cho biết, những thách thức trên khiến cho ý tưởng làm nhà giá rẻ, diện tích 20-30m2 của Tp.HCM dù ra đời trước nhưng lại về sau Bình Dương. Mối lo ngại của cơ quan quản lý trước kịch bản tác động tiêu cực của căn hộ nhỏ giá siêu rẻ phá vỡ quy hoạch đô thị là hoàn toàn có cơ sở. Do đó, để giải bài toán căn hộ 100 triệu đồng, Tp.HCM cần nhiều gói giải pháp đồng bộ và quyết tâm cao kèm theo những tiêu chuẩn, điều kiện khắt khe mới có thể về đích.

Nguồn Vnexpress